Мы уже сравнивали вклад с недвижимостью и пришли к выводу, что не всё так однозначно. Давайте посмотрим, сколько годовых приносит недвижимость на самом деле и какие могут быть скрытые платежи.
Будем считать, что в собственности у рантье есть однокомнатная квартира ценой в 6 000 000 рублей. Предположим, что сдать её он может примерно за 25 000 рублей. Это ровно 5% годовых. Коммунальные услуги не включены в стоимость и оплачиваются отдельно.
Однако, эти 5% — вовсе не чистый доход. Для начала вычтем из дохода 4% — это налог, который платит самозанятый, это минимально возможная ставка. Остаётся 24 000 рублей. К сожалению, квартира со временем амортизируется, приходится ремонтировать технику, возможно, нужно будет переклеить обои и подкрасить потолок. На всё это лучше заложить 5%, то есть 12 000 рублей в год или ещё 1000 рублей в месяц. И это при самом благополучном и консервативном сценарии. Остаётся 23 000 рублей.
23 000 рублей это 276 000 рублей в год, то есть уже 4,6% годовых.
Какие ещё расходы могут добавиться? Страховка квартиры, ещё где-то 1000 рублей в месяц. Уже 4,4% годовых. А ещё — расходы на рекламу, потеря времени на показ квартиры, решение возникающих по ходу дела бытовых вопросов и многое другое. Кстати, чем дороже недвижимость, тем меньше будет доходность. К примеру, для большой трёхкомнатной квартиры цифры зачастую будут хуже чем для однушки или студии.
Возникает вопрос, стоит ли заморачиваться, когда прибыльность столь невысока. Ключевой момент — удорожание стоимости самой квартиры. Принято считать, что на долгих периодах цена квартиры догоняет инфляцию. А значит, весь доход — это доход реальный, сверх инфляции. Но и здесь всё не так просто. В кризисы квартиры дешевеют и сильно теряют ликвидность — продать их трудно. Всегда есть риск оказаться внутри такого кризиса как раз тогда, когда нужны деньги. К тому же кризисы могут затягиваться.
Квартиры — это интересный актив, но всего лишь один из многих, поэтому всегда нужно сравнивать недвижимость и с другими классами активов.